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房价也设“涨停板”,这是未来调控新信号?

限购、限售、限贷、限价、摇号……各种针对楼市调控的政策五花八门,近日又有新的楼市调控手段出台:福建省宁德市给房价设置“涨停板”。

这也是近期全国各地楼市密集调控的缩影。据不完全统计,仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果,调控措施愈加细化,且继续向三四线城市深入。

本轮楼市从严调控以来,各地出台的政策给市场带来了哪些变化?调控效果如何?下半年楼市又将是什么走势?

房价也设“涨停板” 新房每年涨幅不得超6%

在近期出台的各类房地产市场调控政策中,最受瞩目的无疑要属福建省宁德市。

该地明确要求,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

“对房价涨幅设限,其实是不少地方政府在调控过程中都会采用的手段,但直接以具体比例的方式来明确却较为鲜见。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为,此类做法一方面可以控制市场对房价的合理预期,即不仅会影响商品房上市价格,对于土地价格也会产生间接影响。如文件规定新出让土地采取“限房价+竞地价”方式出让,土地出让合同都必须明确商品住房销售均价,销售过程中均价不得调整;另一方面,也可以弱化住宅的投资属性,减少市场对住宅房源的投资需求。

此外,对于商品房销售价格需要调整的,宁德市规定,在商品房销售价格确定后,原则上不得调整,确需调整的,须间隔12个月,且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内,且不得超过年度控价目标。

虽然对房价实行全面管制的初衷是为了进一步支持刚性居住需求、遏制投机炒房、营造规范有序的市场秩序,但也有市场人士对此提出担忧:

一方面是此举是否会让开发商在申报新盘预售价时进一步“拔高”价格。

另一方面,是否会对市场营造出一种供求关系严重失衡的氛围,使得投机性购房者继续保持对后期房价上涨的乐观态度。

张波认为,虽然文件中也明确提出,会综合考虑合理利润后确定备案均价,但是“一刀切”的做法是否适合所有地区和城市,还有待进一步商榷。整体来看,虽然用行政手段取代市场手段的方式适用于短期调控,但长期来看,还应继续夯实楼市调控长效机制。

限价令下,“打新”一号难求

近期,几地楼市呈现出“买房好似打新股”的特征。

一方面是密集调控,一方面是万人抢房“打新”,中签率极低。为何会出现如此情景?

根据中原地产研究中心统计数据显示,目前,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市出台了购房摇号政策。其中,杭州某楼盘共有2998户家庭参与摇号,中签率仅为6% 。南京也曾出现15000多人提着几百万元甚至上千万元,抢夺3177套限价房。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,出现购房摇号政策的原因是限价令下,一、二手房价格倒挂。具体来看,政府限制备案价,不允许开发商自主定价,无论市场多少需求,价格都不能过高。但是周围的二手房价格是无法监管的,因此二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧地压制住了,这样就形成了一、二手房价格倒挂。

“对于楼市来说,‘购房摇号’是部分城市在房地产市场过热情况下为了公平分配而采取的无奈之举,也是一些城市针对楼市新问题而做出的精准调控。”张大伟表示。

“楼市打新”将面临哪些风险?

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性,但若没有有效的刚需群体倾斜措施,庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会,与限价政策的初衷相悖。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,楼市“打新”的风险在于调控效果的评估风险,因为当前房住不炒是政策主逻辑,但是打新背后也还是一种新的炒房需求,所以是需要管控的。

严跃进认为,房地产市场的产品定价,应该考虑到产品的造价和具体的调控目标。部分楼盘价格较低的时候,适当再次收紧资格审查的内容,比如鼓励在此类城市工作10年以上的购房者,根据社保缴纳情况等做购房资格筛选,而对于一些本地住房条件较好的,适当收紧一下购房政策,可以惠及部分外来人口。

7月多地楼市调控一再加码,未来走势如何?

刚进入下半年,房地产市场就迎来密集整顿潮。

6月份,住建部等七部委联合发布通知,决定自7月至12月在全国30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

住建部明确提出,本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告四个方面。

这30个城市名单是:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

通知下发后,各城市迅速采取行动开展市场乱象专项整治。仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果。此轮调控以这30个城市为中心向外辐射,未在名单上但房价有波动的城市也纷纷出台相关政策,维护房地产市场秩序。

据不完全统计,7月份以来,截至11日,已有上海、重庆、海口、澄迈、厦门、宁波、佛山、临汾、昆明、大理、西双版纳、唐山、枣庄、西昌、廊坊市大厂县等15个城市(县)以及河南省全省出台整治房地产市场的各类政策。这些城市中,一半属于30城名单内,剩下一半则以三四线城市为主流。

近期出台的楼市政策,总体可分为两类:

一是对现有调控政策的进一步加码;

二是对市场秩序的整治和规范。

业内人士认为,和之前调控不同的是,这一轮调控由住建部主动出击开启巡查,将调控引向深入。值得注意的是,从各地调控政策来看,坚持“房主不炒”的定位,用多种方式打击投机炒房、打击违法违规的房企和中介,是新一轮调控组合拳的主要着力点。

从政策来看,上海是继西安、长沙和杭州暂停企业购房后,首个出台规范企业购房规定的一线城市。但上海政策避免了“一刀切”,并未像前三个城市一样直接暂停企事业单位购房,而是提高公司购房的准入门槛,如须同时满足设立年限满5年、在上海累计缴税达100万元人民币等条件。

河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为,包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”、“首付贷”等违规行为。一经发现,相关部门会以暂停网签、案例曝光,甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

重庆对房地产开发经营业务计税毛利率、个人购房按揭补贴等多项政策作出调整。对在主城区(含主城开发区)从事房地产开发经营业务的企业,其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%;对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

海口在房地产市场专项巡查中,发现一系列违法违规问题,其中,13人被限制5年内不得在海南购房,1人被限制5年内不得在海南开展中介服务业务。

云南省住房和城乡建设厅派出工作组深入西双版纳傣族自治州开展房地产市场秩序专项整治工作初见成效。截至7月5日,已有89家中介机构被停业整顿,210家违规中介被关停。

“楼市调控已经深入西南边陲。”有房企人士半开玩笑地表示。

为何加码调控?三四线城市房价波动是主因

为何选择在此时加码调控?中原地产首席分析师张大伟表示,核心原因是三四线城市房价出现波动,对市场来说,发布政策的城市有望退烧。

根据上海易居研究院的数据,今年6月,40个典型城市新建商品住宅成交面积约3057万平方米,环比增长7%,同比增长17%。在经过了短暂低迷后,市场在5月和6月出现连续升温。从市场表现看,一线低迷、二线走弱,三四线城市异常火爆,尤其是未实施调控的三四线城市。

业内人士指出,今年以来,全国超过40个城市发布了各类型的人才政策,部分导致地方楼市限购政策被绕道,刺激了市场情绪。与此同时,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市开启房源摇号政策,也从侧面带来市场恐慌,针对摇号“暗箱操作”的惩罚措施相继出台。

“摇号可以说是一个无奈之举,短期的确有效,起码可以公平一些,增加普通人买房的概率,但后果也非常严重,如果不配套其他政策,只限价、只摇号,那么各种暗箱操作会越来越多。”张大伟说。

未来走势如何?

让我们细数一下近两年的房地产市场调控:

第一轮调控自2016年9·30开始,多地开启限购。

2017年3·17开始,第二轮调控升级,主要政策内容是限售。

第三轮调控自2017年7月开始,租赁成为政策主要内容。

2017年9月,三四线城市加入第四轮调控。

2018年3月开启第五轮调控,主要特征是开启销售摇号等政策,以及两会后对房地产长效机制的预期。

本轮即第六轮调控自2018年6月开始,除了三四线城市调控深入外,主要以住建部主导问责,多部门开启房地产巡查为主要特征。据业内人士透露,“这是首次公安部加入的专项行动”,中央“房住不炒”决心坚定,房地产调控不会停止。

中国指数研究院预计,下半年,一二线热点城市延续上半年趋势,成交稳中有降,价格趋稳;三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调,下半年市场将有所降温。整体来看,量降价稳仍是趋势。

中信建投报告指出,下半年房地产政策的走向将依然是稳定预期、打击投资炒作为主,而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象,将是下半年查缺补漏的重点。新增补丁政策主要分为两个方面:需求端打击投机炒作,供应端整顿违规行为,加速供给。

上海易居研究院智库中心总监严跃进则表示,三季度是市场面临利空消息最多的时段,房地产市场成交规模可能会出现下滑,甚至同比负增长。到第四季度,企业出于冲击年度业绩的考虑,有可能加快推货节奏,并促进交易量提升。

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